Honduras
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San Pedro Sula, Cortés
La Secretaría de Vivienda y Asentamientos Humanos (Seviah) impulsa una nueva política de subsidios para facilitar el acceso a la vivienda propia, dirigida principalmente a familias de menores ingresos. La propuesta contempla apoyos de hasta 82,500 lempiras y subsidios mensuales durante los primeros 10 años del crédito, con el objetivo de reducir las cuotas, eliminar la barrera del pago de la prima y ampliar el acceso al financiamiento habitacional sin generar un gasto fiscal desproporcionado.
La iniciativa forma parte del Plan Nacional para la Inclusión Financiera en Vivienda 2026-2030, documento que actualmente es socializado entre representantes del sector construcción y del sistema financiero.
LA PRENSA tuvo acceso al plan, que plantea una nueva política de subsidios y mecanismos de redescuento para atender el déficit habitacional y ampliar el acceso al crédito para vivienda social.
El documento señala que Honduras registra un déficit habitacional de 1.6 millones de familias, del cual el 40% corresponde a la necesidad de nuevas viviendas y el 60% a mejoras de las existentes. Además, indica que el 92% de la demanda insatisfecha se concentra en hogares con ingresos inferiores a dos Salarios Mínimos de Referencia (SMR).
Los salarios mínimos no permiten que las personas cumplan con la cuota
La propuesta parte de la premisa de que existe una brecha entre los ingresos de los hogares y las condiciones actuales del financiamiento. Según el documento, la cuota mensual de una vivienda social valorada en L900,000, financiada a 25 años con una tasa cercana al 14%, ronda los L10,800, una cifra que supera la capacidad máxima de pago de un hogar que percibe un SMR, estimada en L5,411 mensuales.
Para reducir esa brecha, la política combina dos mecanismos de apoyo. El primero es el Bono Directo a la Cuota (BDC), un aporte único destinado a reducir la prima o el capital del préstamo. El segundo es el Subsidio Directo a la Cuota (SDC), un descuento mensual decreciente durante los primeros 10 años del financiamiento. Ambos instrumentos buscan focalizar el apoyo estatal en los hogares de menores ingresos y facilitar el pago del crédito durante los primeros años.
Como ejemplo, el documento señala que una familia con ingresos de hasta uno y medio (1.5) Salarios Mínimos de Referencia (SMR) que adquiera una vivienda multifamiliar valorada en L1.2 millones reduciría su cuota mensual de L10,484 a L6,463 durante el primer año, gracias a un bono inicial de L82,500 y un subsidio mensual de L3,301. Esto equivale a una reducción del 39% en la cuota y a una tasa efectiva aproximada de 4.19%.
En el caso de una vivienda unifamiliar valorada en L900,000, financiada a 25 años, una familia con ingresos de hasta 1.5 SMR reduciría su cuota mensual del primer año de L7,863 a L4,697, gracias a un bono inicial de L45,000 y un subsidio mensual de L2,773. Esto representa una disminución del 40% en la cuota y una tasa equivalente de 3.89% durante el primer año.
¿Qué es el Bono Directo a la Cuota y para quiénes va dirigido?
El BDC está dirigido exclusivamente a hogares con ingresos de entre uno y cuatro Salarios Mínimos de Referencia (SMR), tomando como base un SMR de L18,036.18.
El monto disminuye conforme aumentan los ingresos del hogar:
Menos de 1.5 SMR: L45,000.
De 1.5 a 2.0 SMR: L38,000.
De 2.0 a 2.5 SMR: L31,000.
De 2.5 a 3.0 SMR: L24,000.
De 3.0 a 3.5 SMR: L17,000.
De 3.5 a 4.0 SMR: L10,000.
Los hogares con ingresos superiores a cuatro SMR no recibirían este beneficio. En casos de calamidad doméstica o situaciones contempladas en la Política de Desarrollo Social, el subsidio máximo sería de L45,000, independientemente del nivel de ingresos.
¿En qué consiste el Subsidio Directo a la Cuota?
El SDC consiste en un aporte mensual durante los primeros 10 años (120 meses) del préstamo. El apoyo inicia con L2,773 mensuales durante el primer año y disminuye gradualmente hasta L339 en el décimo año. A partir del año 11, el beneficiario asumiría el pago total de la cuota.
Según el documento, este esquema permitiría que el incremento de la cuota sea gradual y menor que la inflación esperada, a medida que aumenten los ingresos de los hogares.
Incentivos para condominios en torres y vivienda multifamiliar
El plan contempla un esquema especial para proyectos multifamiliares, con subsidios superiores a los previstos para viviendas unifamiliares, con el propósito de incentivar el desarrollo vertical y un uso más eficiente del suelo urbano.
En este caso, el Bono Directo a la Cuota inicia en L82,500 para hogares con ingresos inferiores a 1.5 SMR y disminuye en L12,500 por cada tramo adicional de medio salario mínimo de referencia.
La escala propuesta es la siguiente:
Menos de 1.5 SMR: L82,500.
De 1.5 a 2.0 SMR: L70,000.
De 2.0 a 2.5 SMR: L57,500.
De 2.5 a 3.0 SMR: L45,000.
De 3.0 a 3.5 SMR: L32,500.
De 3.5 a 4.0 SMR: L20,000.
En situaciones de calamidad doméstica o en los casos previstos por la Política de Desarrollo Social, el subsidio máximo de L82,500 se otorgaría sin importar el tramo de ingresos.
El Subsidio Directo a la Cuota para proyectos multifamiliares también tendría una duración de 10 años. El apoyo iniciaría con L3,301 mensuales durante el primer año, descendería a L2,161 en el quinto año y llegaría a L403 en el décimo. A partir del año 11, el subsidio finalizaría y el hogar asumiría el pago completo de la cuota.
El documento sostiene que los mayores incentivos responden a los costos más elevados de construcción de proyectos verticales, que incluyen elevadores, cimentaciones profundas y áreas comunes, además de su potencial para reducir la expansión urbana desordenada.
Asimismo, señala que para la demanda cuantitativa los subsidios se fijan en montos absolutos en lempiras y no como porcentaje del valor de la propiedad, con el propósito de evitar incentivos para incrementar artificialmente los precios de las viviendas.
El plan también contempla financiamiento para mejoras
Ariel Santos, directivo de la Asociación de Urbanizadores y Promotores de Vivienda de Honduras (Asuprovih), manifestó que los bonos y subsidios, una política que actualmente está siendo socializada, representan una medida positiva porque buscan beneficiar a un mayor número de familias.
Santos explicó que esta nueva política impulsa la vivienda social; sin embargo, ciudades como San Pedro Sula carecen de este tipo de desarrollos desde hace más de cinco años. Agregó que esperan obtener el financiamiento necesario para impulsar la construcción de proyectos que permitan aprovechar estos incentivos.
El plan también contempla financiamiento para mejorar viviendas existentes mediante microcréditos de hasta L300,000, con un subsidio de hasta L45,000, además de una modalidad de vivienda productiva que permitiría financiar, en una sola cuota, la casa y un negocio generador de ingresos.
El documento plantea sustituir el esquema tradicional de redescuento por un modelo integral que, según sus estimaciones, permitiría multiplicar por diez el alcance de los recursos públicos. Mientras el sistema actual compromete el 100% del valor de cada préstamo, la nueva propuesta destinaría el apoyo estatal únicamente a subsidios, dejando el financiamiento a la banca privada.
La iniciativa propone que Banhprovi y el RAP continúen proporcionando fondeo de largo plazo, mientras que Fonhvivienda administraría los subsidios y CONFIANZA SA-FGR respaldaría parte del riesgo crediticio mediante garantías.
Además, plantea integrar estas herramientas mediante una plataforma digital que agilizaría la precalificación, la asignación de subsidios y el acceso a proyectos de vivienda.
El plan proyecta beneficiar a 30,670 hogares y un aporte fiscal de L2,496 millones
Según el documento, la propuesta requeriría un aporte fiscal anual de L2,496 millones (0.24% del PIB) y proyecta beneficiar a 30,670 hogares entre 2026 y 2030, con la meta de alcanzar 490,678 soluciones habitacionales en un horizonte de 15 años.
También proyecta movilizar L241,361 millones en créditos para Vivienda de Interés Social a través de la banca privada.
Con este nuevo esquema de bonos y subsidios, esperan tener mayor alcance
Como antecedente, durante el gobierno del expresidente Juan Orlando Hernández (2014-2022), el Estado implementó el Programa Nacional de Vivienda, operado por Convivienda y Banhprovi. El programa otorgaba bonos de entre L60,000 y L210,000, además de tasas de interés del 5% para vivienda social y de entre 8.7% y 9.7% para vivienda de clase media.
No obstante, el documento sostiene que, aunque el bono facilitaba el pago del enganche, las familias quedaban con cuotas de mercado difíciles de asumir de acuerdo con su nivel de ingresos, lo que provocaba mayores niveles de morosidad o la exclusión del sistema financiero por falta de capacidad de pago.
También argumenta que el Estado asumía un margen financiero negativo al prestar recursos por debajo de su costo de fondeo y operación, lo que reducía la sostenibilidad del programa y agotaba rápidamente los recursos públicos. Según las proyecciones del documento, el nuevo esquema permitiría beneficiar hasta diez veces más familias con el mismo presupuesto.
Silvio Larios, gerente de la Cámara Hondureña de la Industria de la Construcción (Chico), explicó que anteriormente, aun con el apoyo de los bonos, muchas familias no tenían capacidad para pagar las cuotas mensuales y eran descalificadas por la banca, situación que espera sea revertida con esta nueva política de la Secretaría de Vivienda.
Larios añadió que el desarrollo urbanístico avanza hacia proyectos verticales, por lo que considera positivo que los nuevos modelos de financiamiento incluyan este tipo de soluciones habitacionales, ya que seguirán creciendo en diferentes ciudades del país.
El plan identifica cinco condiciones para garantizar su ejecución entre 2026 y 2030. La primera consiste en asegurar un financiamiento progresivo para Fonhvivienda, que pasaría de L1,000 millones en 2026 a L3,000 millones anuales a partir de 2029.
El documento señala que la ejecución oportuna de los fideicomisos FAC y Fidi, la plataforma Sinavi y el respaldo de Confianza SA-FGR serán claves para el éxito del plan, junto con la captación de recursos internacionales y mecanismos de transparencia.
