El alto costo del suelo limita la vivienda social en Honduras

El inventario de viviendas sociales en Honduras es limitado y, aunque el financiamiento es determinante para reactivar estos proyectos, el alto costo de la tierra y de los materiales de construcción dificulta su desarrollo. En ese contexto, el financiamiento de L1.4 millones se encuentra por debajo del valor real de las viviendas en el mercado.

Esta brecha entre el monto disponible para financiar y el costo de las casas representa uno de los principales desafíos para ampliar la oferta de vivienda social en el país. Los precios de construcción y del suelo reducen las posibilidades de desarrollar proyectos que se ajusten a los montos de financiamiento establecidos.

En grandes ciudades como San Pedro Sula no se desarrollan proyectos de vivienda social desde hace más de ocho años debido al elevado costo de la tierra. Solo el terreno puede superar el millón de lempiras y llegar hasta los L2 millones, dependiendo de la zona.

En ciudades como Villanueva, Choloma, San Manuel y La Lima todavía existen este tipo de proyectos, pero son pocos y las viviendas se venden rápidamente debido a la alta demanda.

De acuerdo con un sondeo realizado por LA PRENSA a desarrolladores y agentes inmobiliarios, en Honduras predomina actualmente la vivienda de clase media y media alta, con precios que oscilan entre L2.5 millones y L5 millones. A esto se suman los condominios en torres, que también son tendencia, pero cuyos precios se cotizan en dólares y pueden superar esos montos.

En San Pedro Sula, el último proyecto de vivienda social se construyó antes de la pandemia. Se trata de Condominios Hábitat de la Cordillera, que se convirtió en el primer complejo de vivienda social vertical en Honduras. Fue desarrollado por la organización Hábitat para la Humanidad Honduras y está ubicado en la colonia Fesitranh.

El proyecto más grande de vivienda social es Bosques de Jucutuma, que cuenta con tres etapas y más de 4,000 casas, ubicado en el sector este de la ciudad.

Leonardo Villegas, expresidente de Asuprovih y desarrollador de vivienda social, recordó cómo su residencial La Frontera, un proyecto ubicado en el sector Rivera Hernández, se vio afectado por las inundaciones causadas por las tormentas Eta y Iota. “Se construyeron unas 300 casas, pero el proyecto era de 1,600 casas, por las inundaciones”.

Villegas contó que busca reactivar la construcción de vivienda social. Sin embargo, para esto se requiere el apoyo de la alcaldía, ya que esta zona es considerada inundable y no es elegible para créditos, lo que afecta a las personas que quieren comprar.

“Deberían poner medidas de mitigación, pero no declararla zona inundable porque esto es algo que pasó por la fuerza de esas tormentas no es que se inunda con cualquier lluvia, en San Pedro Sula ya no hay terreno para proyectos de vivienda social porque está muy caro”, aseveró.

Una vivienda social se encuentra en un rango de precio de L900,000 a L1.4 millones. Sin embargo, para poder ofrecer casas a estos precios, algunos desarrolladores sacrifican espacio; es decir, las construyen muy reducidas y sin mayores acabados o detalles debido al costo que representa. En los últimos cinco años, el costo de la vivienda creció en un 75%.

La oferta de viviendas de clase media en San Pedro Sula con precios de alrededor de L2.5 millones es limitada y se concentra principalmente en sectores como El Carmen, donde pueden encontrarse casas pequeñas. En residenciales como Villa Valencia y Salamanca hay viviendas con precios de hasta L4 millones.

Con la aprobación de los $400 millones (unos L10,716 millones) por parte del CAF, el Gobierno, a través de la Secretaría de Vivienda y Asentamientos Humanos (Seviah), pondrá en marcha el Plan Nacional para la Inclusión Financiera en Vivienda 2026-2030, mediante el cual apoyará a las familias hondureñas a obtener su casa propia con la aplicación conjunta del Bono para el Pago de la Prima (BDC) y el Subsidio Directo a la Cuota (SDC), tomando como referencia un salario mínimo base de L18,036.18.

Los créditos para vivienda social serán de hasta L1.4 millones. El programa contempla viviendas sociales unifamiliares con precios de mercado entre L900,000 y L1.25 millones, financiadas a un plazo de 25 años. Asimismo, incluye viviendas sociales multifamiliares con precios de mercado entre L1.25 millones y L1.4 millones, también financiadas a 25 años.

Alejandro Puerto, directivo del Colegio de Ingenieros Civiles de Honduras (CICH), indicó que el Valle de Sula debe verse como un conjunto de polos de desarrollo porque los pobladores se trasladan a estos municipios por trabajo y estudio, por lo que es importante que todos los proyectos se vean como un todo.

“En el Valle de Sula se espera de 8,000 a 12,000 viviendas de las 30,000 viviendas que se proyecta en el país, esto no es lo óptimo porque para reducir el déficit habitacional deberíamos construir 100,000 viviendas a nivel nacional y 30,000 solo en el valle, pero no ocurre”, puntualizó.

En Choloma y Villanueva es donde más proyectos de vivienda social hay actualmente, detalló Puerto.

“En San Pedro Sula ya no se encuentran casas por menos de cuatro a cinco millones de lempiras por eso no hay proyectos de vivienda social”.

En Choloma hay proyectos de vivienda social como Paseo La Laguna, residencial Bello Horizonte, Prados de Choloma, Lomas de Choloma y residencial Manantial. En Villanueva están Real del Puente, Ciudad Jardín, Valle Verde, El Sauce y Montereal, por mencionar algunos, detalló Puerto.

Karla Bardales, de KMB Inmobiliaria, informó que actualmente en la ciudad de La Ceiba, pese a la escasez de fondos de Banhprovi desde el Gobierno anterior, hay diversas urbanizaciones orientadas a los segmentos de vivienda social y clase media.

“No obstante, la tendencia se inclina mayormente por urbanizaciones de clase media y media alta, dentro del casco urbano el valor de los terrenos se ha elevado”.

Bardales pormenorizó que el precio de las casas de vivienda social puede oscilar entre L1.1 millones y L1.3 millones fuera del casco urbano, mientras que las de clase media pueden llegar hasta L3 millones.

Carlos Ávila, vicepresidente de la Cámara de Comercio de Tela, manifestó que en la ciudad de Tela no hay nuevos proyectos de vivienda social. Sin embargo, debido a la masiva inversión privada y pública que hay en el municipio, el precio de las casas ha aumentado.

“Para darle un ejemplo un lote que yo compré a 28,000 dólares ahora está en 60,000 dólares, el doble y un poco más, el promedio del costo de una vivienda es de cuatro millones en adelante”, agregó Ávila, quien adelantó que la alcaldía hará fuertes inversiones próximamente, como el muelle de yates, un parque infantil y complejos de apartamentos, entre otros.

Desde la Cámara de Comercio e Industrias del Sur (CCISUR) confirmaron que en el sur del país sí hay construcción de proyectos de vivienda social y clase media.

Kelvin Cortez, presidente de la Asociación de Desarrolladores Urbanísticos, Comerciales e Industriales de Honduras (Aducih), declaró que en la ciudad de Siguatepeque sí hay vivienda social, aunque en menor cantidad, ya que lo que predomina es la vivienda de clase media y media alta.

La vivienda de clase media puede costar hasta L2.5 millones y las de interés social, entre L900,000 y L1.2 millones, “pero son pocas”, enfatizó Cortez.

Cortez añadió que como desarrolladores esperan que el costo de la vivienda social se fije en al menos L1.5 millones, porque estaba en L1.3 millones y el Gobierno solo le aumentó L100,000 para fijarlo en L1.4 millones. “Tenemos retos como la falta de mano de obra y el alto costo de los materiales”, señaló.

Los desarrolladores piden agilidad en los permisos de construcción, que para una urbanización pueden tardar hasta cuatro años.