25/06/2022
12:18 AM

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El auge de las oficinas devuelve el brillo a Paseo de la Reforma

Incentivos tributarios y una abundancia de capital de los fi­deicomisos de inversión en bie­nes raíces de México han ayudado a atraer a desarrollado­res inmobiliarios a esta avenida.

Ciudad de México, México.

La avenida principal de esta ciu­dad, llamada Paseo de la Refor­ma, una imponente vía salpicada de monumentos, experimenta su mayor auge de construcción de oficinas desde que el terremoto de 1985 llevó a muchas empre­sas a mudarse a otras partes de la ciudad.

Incentivos tributarios y una abundancia de capital de los fi­deicomisos de inversión en bie­nes raíces (Fibra) de México han ayudado a atraer a desarrollado­res inmobiliarios a esta avenida, donde los costos de construcción y la tierra se encuentran entre los más altos de la capital.

Ocho torres de oficinas están bajo construcción a lo largo del corazón de Paseo de la Reforma y al menos otras cuatro están en etapas de planificación. Más de 530.000 metros cuadrados de es­pacio de alta calidad llegarían al mercado para 2018, lo que prác­ticamente duplicará el inventa­rio actual en la avenida, según datos de las firmas inmobiliarias CBRE Group Inc. y JLL.

Sin embargo, la acumulación de proyectos genera preocupa­ciones sobre una posible satura­ción. “Creo que es un mercado flojo que es más que probable que se debilite”, dice Pedro Az­cué, presidente para América La­tina de JLL, sobre Reforma. “Eso significa que las tasas (de ocupa­ción) disminuirán”.

La avenida tiene una tasa de desocupación de oficinas de 16%, comparado con 12% en todo el Distrito Federal, de acuerdo con JLL. Tres proyectos terminados en Reforma desde 2012 parecen enfrentar dificultades para al­quilar espacio y el dueño de uno de ellos estaría dispuesto a bajar los precios de los arriendos, según agentes inmobiliarios.

Expertos proyectan que con el tiempo el espacio se llenará. Su ubicación céntrica ofrece un buen acceso al transporte público y se encuentra cerca a barrios resi­denciales preferidos por jóvenes profesionales a los que se pueden llegar caminando. Varias grandes aseguradoras se han instalado allí y el mayor banco de México, BBVA Bancomer, planea el próximo año mudar su sede central a una de las nuevas torres sobre Reforma.

No obstante, el auge inmo­biliario ha dado lugar a una ola de oficinas de lujo en momentos en que la economía de México se desacelera. La expansión en 2013 fue de apenas 1,1% y una se­rie de nuevos impuestos este año ha mantenido a raya el consumo. “En el corto plazo, los edificios allí van a pelear por inquilinos”, señala Azcué.

El auge es, en parte, producto del nuevo capital que ha inundado los Fibra de México. Desde que el primer fideicomiso de inversión en bienes raíces salió a bolsa en 2011, los Fibra han levantado mi­les de millones de dólares para in­vertir en propiedades comercia­les en el país. Los fideicomisos han desarrollado varias torres a lo largo de Reforma y han invertido en proyectos luego de haber sido alquilados en su totalidad.

La historia de Paseo de la Reforma se remonta a la déca­da que empezó en 1860, cuando fue encargado por el emperador Maximiliano I de México, de la dinastía Habsburgo, para conec­tar su castillo con el centro histó­rico de la ciudad durante sus tres años de gobierno. El emperador diseñó la avenida al estilo de la Ringstrasse, de Viena, y los Cam­pos Elíseos, de París.

En los años 50, Reforma pasó a ser el corazón del distrito em­presarial de la ciudad, conforme los edificios de oficinas empeza­ron a reemplazar las majestuo­sas mansiones. Muchas compa­ñías, sin embargo, abandonaron el área después del terremoto de 1985, que causó la muerte de aproximadamente 10.000 per­sonas y dañó muchos inmuebles viejos en la avenida.

Este éxodo llevó a la creación de distritos de oficinas rivales en zonas suburbanas, como Santa Fe, que es actualmente la mayor zona empresarial de Ciudad de México, con más de 1,2 millones de metros cuadrados de espacio. No obstante, estos distritos eran ineficientes, lo que ha contribui­do a los famosos problemas de tráfico de la capital.

Entre tanto, Reforma se veía afectada por edificios abando­nados, la delincuencia y ocupan­tes ilegales. “Había caído en un cierto deterioro”, recuerda el senador Mario Delgado, quien fue secretario de Finanzas del Distrito Federal entre 2007 y 2010. “Necesitábamos una in­tervención urbana”.

El gobierno de la ciudad ha estado tratando de impulsar el desarrollo a lo largo de la aveni­da por más de 10 años otorgan­do permisos de construcción con descuentos e incentivos tributa­rios a la propiedad. Entre 2007 y 2010, Ciudad de México atrajo US$3.800 millones en proyectos de construcción en Reforma con US$60 millones en incentivos, dice Delgado.

Los constructores se vieron atraídos por el éxito de inicia­tivas anteriores. Por ejemplo, el urbanizador canadiense Paul Reichmann inauguró en 2003 el rascacielos más alto hasta la fe­cha en la avenida, la Torre Mayor, de 55 pisos, y consiguió inquilinos más rápido de lo previsto.

En 2012, el mayor fideicomi­so inmobiliario de México, Fibra Uno, compró 49% de la Torre Ma­yor por US$100 millones, inclu­yendo deuda. Reichmann y Fibra Uno trabajan ahora en otro pro­yecto al lado de Reforma, la Torre Diana, de 33 pisos, que se espera se complete a fines de 2015.

Algunos grandes inquilinos se están trasladando a Reforma por­que dicen estar cansados de los inconvenientes de trabajar en di­ferentes partes de la ciudad. “Es­tamos tan dispersos. Nosotros, los ejecutivos, pasamos nuestros días en el tráfico”, explica Jorge Terrazas, director de comunica­ción de BBVA Bancomer.

De todos modos, a otros nue­vos proyectos en Reforma les cuesta competir con distritos suburbanos donde las rentas son más baratas, cerca de US$21 por metro cuadrado comparado con US$31 sobre la avenida.

La Torre Mapfre, que tiene 31 pisos y fue inaugurada en noviem­bre de 2013 frente a la Bolsa Mexi­cana de Valores, está ocupada en sólo 45%, según agentes.

Enrique Villanueva, director de desarrollo de Pulso Inmobi­liario, la inmobiliaria de la Torre Mapfre, indica que la compañía no está preocupada y prevé que el sector energético de México se expanda pronto cuando se abra a empresas extranjeras.

Una de las propiedades con más problemas en la avenida es Capital Reforma, un complejo de dos torres de la firma mexicana Gicsa. A pesar de haber sido in­augurado a principios de 2012, apenas 38% de su espacio de ofi­cinas está ocupado.

Los alquile­res anunciados son de US$31 por metro cuadrado, pero agentes di­cen que los inquilinos han logrado negociar precios de alrededor de US$29. Gicsa no respondió a pe­didos de comentarios.