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El nuevo auge de las propiedades de lujo dispara los precios del suelo en Miami

  • 22 julio 2014 /

Miami ha sido testigo de una ola de compras de terrenos conforme los constructores de apartamentos compiten por conseguir los pocos espacios codiciados que quedan sin desarrollar.

Miami, Estados Unidos.

En 2006, en pleno auge inmobiliario, Ugo Colombo, un constructor italiano, compró una participación en un terreno vacío al lado del río Miami y frente a la Bahía de Biscayne, en un acuer­do que valoró el sitio en cerca de US$25 millones.

La semana pasada, Colombo y sus socios vendieron la misma par­cela de tierra, actualmente uno de los últimos terrenos frente al mar sin desarrollar en el centro de Mia­mi, por US$125 millones a una em­presa controlada por la familia del magnate argentino de supermerca­dos Alfredo Coto.

Miami ha sido testigo de una ola de compras de terrenos conforme los constructores de apartamentos compiten por conseguir los pocos espacios codiciados que quedan sin desarrollar, lo que ha elevado los precios a niveles récord.

Se trata de la fase más recien­te en el sorprendente giro que ha tenido el mercado de “condomi­nios” de Miami, donde muchas de las 22.200 unidades construidas durante el auge previo quedaron desocupadas después del estalli­do de la burbuja inmobiliaria.

Cuando los precios se derrum­baron, los compradores con efec­tivo —principalmente de América Latina, pero también de Canadá, Rusia y Europa— empezaron a comprar y aquellos apartamentos han sido absorbidos casi por com­pleto.
“Básicamente nos estamos quedando sin propiedades frente al mar para proyectos de alta den­sidad en Miami”, señala Robert Given, un agente inmobiliario de CBRE Inc. que ayudó a represen­tar a Colombo y sus socios en la transacción.

El precio pagado por el terre­no de 5.000 metros cuadrados —conocido como el “Epic II” por­que está ubicado al lado del Epic Miami, un hotel y condominio de lujo— sería el mayor de la historia de la ciudad en términos de precio por metro cuadrado adecuado para construir.

El precio “supera cualquier cosa en la que hayamos estado involu­crados o visto” en la ciudad, dice Given.
Un estudio que será publicado pronto y que la consultora Integra Realty Resources, de Nueva York, realizó para la Autoridad de Desa­rrollo del Centro de Miami, halló que cerca de 90% de los compra­dores de nuevas unidades resi­denciales son extranjeros. Pese al constante aumento de los precios, su apetito no parece disminuir, afir­ma Anthony Graziano, director ge­rente sénior en la oficina de Integra en Miami y autor del estudio.

Los precios de los condominios construidos durante el auge de 2003-2008 han subido alrededor de 75% en los últimos dos años, de unos US$2.475 el metro cuadrado a US$4.300, según el estudio.

Las unidades actualmente en construcción normalmente cues­tan entre US$4.840 y US$5.920 por metro cuadrado. En tanto, los precios de proyectos que aún no han comenzado promedian en­tre US$5.920 y US$7.265 el metro cuadrado. Los agentes estiman que los apartamentos en el terreno Epic podrían valer hasta US$10.765 por metro cuadrado.

Durante el punto más álgido del auge inmobiliario, los condomi­nios más caros se vendían en en­tre US$7.000 y US$8.600 por metro cuadrado, dice Graziano.

En el último año ha habido una serie de acuerdos en los que los promotores inmobiliarios han es­tado dispuestos a pagar decenas de miles de millones de dólares por cada porción de tierra no desarro­llada. En julio del año pasado, Swire Properties Inc., subsidiaria de una inmobiliaria comercial con sede en Hong Kong que está construyendo el Brickell City Centre, un enorme proyecto de uso mixto en el centro de Miami, pagó US$64 millones por 6.270 metros cuadrados.

Cuatro meses después, Related Group, cuya junta es presidida por Jorge Pérez, magnate inmobilia­rio nacido en Argentina de padres cubanos y dueño minoritario del equipo de fútbol americano Mia­mi Dolphins, pagó US$104 millo­nes por una parcela de 1,6 hectá­reas en el centro de la ciudad cerca del hotel Epic.

Y a unas cuadras, varios pos­tores han ofrecido más de US$80 millones por 8.000 metros cua­drados junto a un hotel Holiday Inn frente al mar, según una fuen­te al tanto.

“Hay transacciones que, hace tres años, habrían superado la ima­ginación de cualquiera”, dice Ezra Katz, un inversionista de Miami y presidente ejecutivo de Aztec Group Inc., una agencia de bienes raíces. “Ahora es una competencia para ver quién puede controlar los mejores sitios de Miami”.

Hay más de 14 torres con más de 4.000 unidades en construcción en la zona céntrica, asevera Peter Za­lewski, director de CraneSpotters.com, que hace un seguimiento de los proyectos de condominios en el sur de Florida. Otras 44 torres con cerca de 13.500 unidades han sido propuestas, agrega.

“El mercado de Miami ha girado 180 grados en un tiempo récord”, dice Colombo. “Hay una inmensa escasez de tierra. En la zona cos­tera, no queda nada. Cada agujero que ve en el mapa ahora se está lle­nando”.

Los promotores inmobiliarios dicen que hay menos riesgo de una caída brusca en el actual ciclo. Se han eliminado a los especuladores, explican, imponiendo modelos de financiamiento al estilo latinoame­ricano, que exigen a los comprado­res pagar por adelantado al menos 50% antes de cerrar el acuerdo. Como resultado, las inmobiliarias están utilizando más esos depósi­tos, y menos deuda, para financiar la construcción.

De todos modos, las altas coti­zaciones de los terrenos producen efectos no deseados en el mercado inmobiliario en el centro de Miami, dice John Sumberg, socio gerente de la firma de abogados Bilzin Sum­berg, quien se especializa en bienes raíces comerciales.

Los constructores de condomi­nios ultra lujosos están dejando sin espacio a los que desarrollan otros tipos de inmuebles, como oficinas, apartamentos de alquiler y vivien­das económicas, afirma.
“Las otras líneas de produc­tos no pueden competir”, sostiene Sumberg. “Cualquier sitio que pu­diera ser un condominio no puede ser utilizado de forma económica para cualquier otro propósito”.

Otro informe de la Autoridad de Desarrollo del Centro de Miami que será publicado pronto indica que la tasa de desocupación en el distri­to financiero Brickell es ahora de 15%, frente a 25% a fines de 2011, cuando había una sobreabundan­cia de oficinas. Se prevé que este índice siga cayendo, pero se están construyendo pocos proyectos de este tipo.

La apreciación de los terrenos también podría afectar la construc­ción de apartamentos de alquiler, que tienen alta demanda en Mia­mi.

A los precios de hoy, tales pro­yectos son imposibles, expresa Car­los Melo, director de la promotora inmobiliaria Melo Group. Su em­presa acaba de completar un edifi­cio de apartamentos para rentar en el centro y tiene otro en sus planes, pero adquirió esas parcelas antes del auge de los precios.

“Si no compraste tierra antes, no vas a hacer apartamentos para alquilar”, señala. “El mercado de renta sufre mucho cuando existe esta distorsión en los precios”.