Tegucigalpa, Honduras.
Mientras la venta de casas cae y la de locales comerciales se estanca, la renta de inmuebles mantiene a flote al sector inmobiliario.
Los inmobiliarios esperan una mejora en las condiciones económicas del país que les permita repuntar en su negocio en 2016.
Según los operadores del sector, la venta de bienes inmuebles, ya sean viviendas, locales comerciales o edificios de apartamentos, han registrado caídas importantes en los últimos dos años.
Y aunque no dan cifras concretas, estiman que su caída va aparejada a la depresión que ha afectado al sector de la construcción, que cerró 2015 con un desempeño de -3.3%.
“Estimamos que la venta de casas ha caído hasta en un 50% en el último semestre”, dijo a D&N Marcos Saavedra, presidente de la Cámara Nacional de Bienes Raíces de Honduras (Canabir) con sede en Tegucigalpa, y con delegaciones en San Pedro Sula y Roatán, Islas de la Bahía.
Saavedra dijo que la caída en la venta de casas está ligada a varias variables, siendo las más relevantes el tema de la seguridad, el alza en las tasas de interés, sin dejar de lado el estancamiento de la economía en general.
Las mismas causas tienen estancada la venta de locales comerciales, un sector que vivió su época de gloria una década atrás, con el “boom” de las ofibodegas, principalmente en el sector norte, y de grandes centros comerciales entre los años 2000 y 2012 en varias ciudades del país.
Sin embargo, la renta se mueve a otro ritmo. El sector de la renta es el más activo, empujado por la necesidad de la gente que no tiene acceso a una casa propia y se ve obligada a alquilar una vivienda.
En ciudades como Tegucigalpa, este sector se ve impulsado también por organismos internacionales que demandan locales para su funcionamiento y la residencia de sus funcionarios, así como el alquiler de locales para negocios.
Según registros de la Canabir, los rangos de alquileres son variables, que dependen de la zona y el tamaño. El rango de mayor demanda está entre los 8,000 y los 15,000 lempiras mensuales.
Agencias inmobiliarias
La Canabir cuenta con un registro de 225 socios entre corredores de bienes raíces, inmobiliarias, constructoras de viviendas y desarrolladores de proyectos horizontales.
Estas empresas se dedican a la renta de locales y viviendas y a la venta de casas de clase media, que a su vez se subdivide en clase media baja y alta.
Algunos se dedican a la construcción de viviendas. También ofrecen orientación para el proceso de compra o alquiler con base en las demandas de sus clientes.
Por este trabajo, las empresas hacen un cobro, por lo general al propietario del inmueble, de una comisión del 5% del valor de la venta y 100% del primer mes de arrendamiento para contratos de arrendamiento hasta de 18 meses.
El cliente que busca propiedades no incurre en ningún costo a menos que contrate alguna asesoría especializada. Las empresas del sector ofertan sus proyectos en las páginas web y redes sociales, en las cuales se puede ver el movimiento de los precios de las propiedades, ya sea en venta o alquiler de las que disponen.
Bienes Raíces El Trébol oferta apartamentos en el edificio Atenea, construido en la colonia Lomas del Mayab, una de las zonas de más alta plusvalía en Tegucigalpa, desde 77,900 dólares.
Otro sector de alta plusvalía en la ciudad es donde se levanta el proyecto habitacional El Sauce, ejecutado por el grupo Avance Ingenieros Grupo M, sobre el anillo periférico de Tegucigalpa, al sur de la ciudad.
El proyecto tiene como meta la construcción de al menos 3,000 unidades habitacionales distribuidas en seis villas, según sus desarrolladores.
En este sector, un apartamento con sala comedor, cocina con mueble, desayunador, 1/2 baño, 1 dormitorio con clóset y su baño completo, área de lavandería, estacionamiento para un vehículo y terraza se alquila en 516 dólares (unos 11,600 lempiras).
Más caro en la capital
Tegucigalpa es, según los registros de la Canabir, la ciudad más cara para comprar y alquilar una vivienda, seguida de San Pedro Sula, La Ceiba, Choluteca y Danlí.
En otras ciudades del interior del país, como Juticalpa, en el oriental departamento de Olancho, las rentas son más bajas.
Ahí, una casa de tres dormitorios, dos baños, sala y cocina, con porche y estacionamiento para un carro se puede alquilar por 5,000 o 6,000 lempiras mensuales.
Según el agente inmobiliario Alex Villalta, el alto costo de la tierra está encareciendo altamente los costos de la vivienda en Tegucigalpa, donde un terreno de 200 varas tiene un precio mínimo de 600,000 lempiras.
El costo de la construcción en todas las ciudades es igual, lo que le da un plus son dos cosas: el costo de la tierra y el costo de la mano de obra.
Esas son las dos variables que se manejan dependiendo de la ciudad. Pero lo que encarece más la vivienda son los acabados, dijo Saavedra.
Quizás por ello, la construcción vertical ha venido creciendo en los últimos años en Tegucigalpa, sobre todo como vivienda de clase media. ¿Por qué razón? “Una, por el costo de la tierra, que es muy alto, y dos, por la seguridad”, dice Saavedra.
En Tegucigalpa, las torres de apartamentos ya representan un 25% del mercado, mientras que en San Pedro Sula solamente un 5%. Los costos promedio de un apartamento de tres habitaciones, tres baños, sala, comedor y cocina, debería oscilar en los 3.5 millones de lempiras.
Renta cayó en 2015
Héctor Santos, gerente de Inversiones Aliadas, sostiene que el negocio inmobiliario “ha estado lento, lo que se puede ver en las construcciones que se han parado.
Se han parado construcciones de oficinas, de centros comerciales y aun de viviendas”, aunque en el campo de las renta se han registrado movimientos positivos este 2016, pero leves.
“Si miramos los números, el año pasado estábamos con mayor desocupación que este año, pero si comparamos números con 2016, notamos una reducción hasta del 50%. (Y) a qué me refiero, que sí estábamos rentando dos o tres espacios mensuales (hoy) estamos cerrando uno y a veces ninguno”, expresó.
Consideró que este freno en el sector es producto de la cautela de la gente, que está confiando que este año la economía será mejor y, además, que por las exigencias de la Dirección Ejecutiva de Ingresos (DEI) muchas empresas han entrado a un proceso de organización.
“Ese es el freno que las inmobiliarias sienten. Por ejemplo, un negocio que tiene tres tiendas, si están un poco desordenados, esperan ordenar esas tres tiendas y abrir una cuarta hasta el año que viene, entonces este año ya no hay mucha opción”.
Inversiones Aliadas es un grupo inmobiliario que tiene como giro principal la renta de locales de sus proyectos comerciales: Plaza Criolla en Tegucigalpa, Metro Plaza Comayagua, Metro Plaza Choluteca, más dos plazas en el bulevar Morazán; una en la calle principal de la colonia Alameda y otra en la Plaza Central de Tegucigalpa.
De las plazas de Comayagua y Choluteca dijo que son pequeñas, pero muy bien acondicionadas y ubicadas, en las que también “se ha sentido un poco el impacto de la economía”, que ha reducido los niveles del comercio en esos lugares.
“El comercio está lento y eso nos lo dicen nuestros propios inquilinos y la necesidad de tener inquilinos nuevos, tenemos espacios disponibles en todas las plazas; y creemos que va a mejorar, eso lo creemos firmemente, pero ahora mismo no tenemos tan claro el panorama de saber cuándo, por ejemplo que dijéramos un par de meses más y esto se corrige”, señaló.
Dijo que de manera general se puede decir que el valor de las rentas se ha mantenido respecto al año anterior, incluso hay muchos casos en los que esas rentas han ido a la baja porque muchas empresas ya tienen establecidas rentas y los presupuestos establecidos están siendo bastante bajos, lo que en muchas ocasiones obliga a reducir los precios establecidos.
Las rentas varían de acuerdo al tamaño y los niveles donde se ubican los locales. Para el caso, en Plaza Criolla, los costos de la renta en un primer nivel varían entre los 15 y los 20 dólares el metro; en un segundo nivel pasa a costar entre 12 y 15 dólares el metro, y en el tercero, entre 10 y 12 dólares. En todos los casos se cobra una cuota de mantenimiento de áreas comunes.
Tasas bancarias
El sector construcción resiente el costo de las tasas de interés de los préstamos para vivienda. “Se han disparado un poco las tasas y eso afecta”, dijo Marcos Saavedra.
Aunque reconoce que los bancos mantienen campañas agresivas para promover el crédito para vivienda, destaca que “las tasas no bajan”.
Además, el trámite de este tipo de préstamos “no es expedito, es más bien engorroso”, lo que frena el acceso a los mismos.
Sobre las líneas de redescuento que disponen para este crédito del Fondo Social de la Vivienda y el Banco Hondureño para la Producción y la Vivienda (Banhprovi), dijo que las mismas están, “pero tienen sus límites”.
“La clase media en este momento no le está comprando nada porque lo que vale una propiedad no se lo financian, una parte es con fondos propios de los bancos y la otra con las líneas de redescuento”.
Los fondos de redescuento no existen, y al que compra una vivienda se le hace alto el pago de una mensualidad.
“A eso le teme la gente, a agarrar un compromiso alto a largo plazo”.
La banca hondureña cuenta con disponibilidad suficiente para apoyar el rubro.
La banca comercial dispone de una línea de redescuento del Banco para la Producción y la Vivienda de Honduras (Banhprovi) de hasta dos millones de lempiras por crédito, y del Régimen de Aportaciones Privadas (RAP), que son prestados a tasas que se mueven entre el 10 y el 11.5%, y de sus propias líneas de inversión hipotecaria, la que es colocada a tasas variables, dependiendo del banco y su destino, que van hasta el 16%.
El Banco Lafise, de capital nicaragüense cuenta con líneas de crédito hipotecario hasta de 20 años plazo. Financian el 90% de una obra y los préstamos se mueven entre los 300,000 y los 3.5 millones de lempiras.
Cuentan además con una línea de redescuento financiada con fondos de la Corporación de Inversiones Privadas para el Exterior (OPIC, por sus siglas en inglés).
Otros bancos con tasas de 9.5% y 11.5% son Ficensa, Bancatlan, Ficohsa, BAC, entre otros.
