Por Art Patnaude, en Londres, y Craig Karmin, en Nueva York
Los inversionistas están ingresando a España, Italia y hasta Grecia, algunos de los países más castigados por la crisis europea, para comprar bienes raíces comerciales a precios de liquidación. Su apuesta es que los retornos más jugosos que ofrecen estos activos superan el riesgo de que estas economías tengan por delante un período de bajo crecimiento.
Durante buena parte de la prolongada desaceleración que ha aquejado a la Unión Europea, numerosos inversionistas concentraron sus apuestas en las residencias más caras y oficinas en ciudades como París y Londres, donde los mercados inmobiliarios no fueron tan golpeados por la crisis financiera.
Aunque los arriendos y los niveles de ocupación en el sur de Europa siguen siendo anémicos, la región se ha beneficiado de la creencia generalizada de que lo peor de la crisis quedó atrás.
“La gente recién se está dando cuenta de que España no se cayó al Mediterráneo”, dice Eric Adler, presidente ejecutivo de Prudential Real Estate Investors, que dedicó US$1.500 millones a activos inmobiliarios en Europa en 2013 y prevé superar esa cifra este año.
Los inversionistas compraron el año pasado 177.800 millones de euros, unos US$245.300 millones, en propiedades comerciales en Europa, un alza de 17% frente al año previo y el mayor nivel desde 2007, según Real Capital Analytics.
Las transacciones en España, Portugal, Italia y Grecia repuntaron en el cuarto trimestre, cuando alcanzaron 3.000 millones de euros, el doble que en el mismo lapso del año anterior, según JLL, la corredora internacional de propiedades comerciales antes conocida como Jones Lang LaSalle.
Una de las operaciones de este año fue la compra por 61 millones de euros por un fondo de bienes raíces del banco de inversión UBS de un centro comercial con 62 tiendas y 11 restaurantes en San Sebastián, España.
Los inversionistas internacionales incluso miran con atención a Grecia, el mayor damnificado de la crisis europea, cuyo Producto Interno Bruto se ha reducido en más de una cuarta parte desde 2008.
La estadounidense Hines evalúa invertir en los sectores minorista y hotelero de Grecia, puesto que los turistas llegan en masa y los actuales dueños y sus acreedores siguen atravesando dificultades financieras, dice Michael J.G. Topham, presidente ejecutivo para Europa de Hines, una empresa que controla activos valorados en unos US$25.200 millones. “Nos necesitan”, señala.
El repunte en los volúmenes de transacciones inmobiliarias en Europa forma parte de una tendencia más amplia relacionada a las bajas tasas de interés que imperan en la mayor parte del mundo. Los fondos de pensiones y otras instituciones están aumentando la asignación de fondos a los bienes raíces en busca de retornos más altos, algo que ofrecen tanto España como Italia.
Los mayores fondos de pensiones de Estados Unidos, por ejemplo, elevaron el año pasado el dinero que dedican a las inversiones inmobiliarias globales a 7,4%, según Wilshire Consulting. Antes de eso, la cifra más alta había llegado a 6,4% en 2008, según la National Association of State Retirement Administrators, que sigue de cerca las inversiones de los fondos de pensiones.
Los inversionistas oportunistas también están comprando carteras de préstamos en dificultades que los bancos están tratando de vender. El banco alemán Commerzbank AG ha visto una gran demanda por Project Octopus, su portafolio de créditos inmobiliarios en España con un valor nominal de 4.400 millones de euros. Se espera que sea uno de los mayores acuerdos de esta índole en Europa este año.
Algunos de los principales inversionistas en Europa siguen siendo las firmas estadounidenses de private equity que estuvieron entre los primeros en volver a la región.
Uno de ellos, Blackstone Group LP, cerró la semana pasada un fondo de 5.000 millones de euros dedicado exclusivamente a invertir en propiedades europeas, el mayor de su tipo. La empresa necesitó sólo seis meses para recaudar el dinero.
Entre las recientes operaciones de Blackstone figura la compra de una cartera de oficinas y centros comerciales en Italia, que estaba en manos de la firma alemana AXA Immoselect, por unos 180 millones de euros, según una fuente al tanto del acuerdo.
Pero también están llegando inversionistas provenientes de Corea del Sur, Malasia y China. La empresa china de bienes raíces Dalian Wanda Group adquirió por 280 millones de euros el Edificio España, un rascacielos icónico de Madrid, frente a la céntrica Plaza España y que estaba en poder de Banco Santander, según Real Capital Analytics.
No obstante, algunos expertos advierten que los inversionistas pueden estar actuando con demasiada celeridad si se toma en cuenta la modesta recuperación económica.
Ric Lewis, presidente ejecutivo de la firma de private equity Tristan Capital Partners, que hace poco recaudó 950 millones de euros para un fondo especializado en activos europeos en problemas, dice que la competencia se ha endurecido en los últimos tres meses, tanto así que a menudo las ofertas de inversionistas rivales superan las de su fondo por hasta 30%.
“Creo que hemos estado haciendo una buena oferta que se ajusta a los fundamentos. ¿Y nos equivocamos por 30%? Estos no son activos complicados”, afirma.
